Chung cư Hà Nội giá cao cạnh tranh nhà liền kề

Chung cư mới Hà Nội ngoài vành đai 3 giá vọt 15–22 tỷ đồng, ngang nhà liền kề, do nguồn cung khan hiếm và chiến lược đẩy giá.

Chung cư “đuổi kịp” nhà liền thổ

Đầu tháng 6/2025, giai đoạn hai của một dự án tại ngã tư Lê Quang Đạo – Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, mở bán gần 1.000 căn hộ với giá trung bình 130 triệu đồng/m² (chưa gồm VAT và phí bảo trì), gấp đôi giai đoạn đầu cách đây 4 năm. Các căn diện tích 34–150m², từ 1–4 phòng ngủ, có giá từ 4,4 tỷ đồng (căn nhỏ nhất) đến gần 23 tỷ đồng (căn 150m², view pháo hoa).

Môi giới Xuân Hải cho biết, căn góc 114–121m² tại dự án này có giá 18–19,4 tỷ đồng, nhưng khách hàng phải trả thêm hàng trăm triệu đồng “phí chênh” để sở hữu căn ưng ý, do lượng đặt chỗ gấp 8 lần quỹ hàng. Tình trạng này không hiếm, khi các sàn giao dịch tận dụng nhu cầu cao để đẩy giá.

Ở Đông Anh, một dự án chung cư cao cấp trong đại đô thị chào giá 90–100 triệu đồng/m², cạnh tranh với nội đô. Căn 75m², 3 phòng ngủ có giá từ 7,5 tỷ đồng. Tại quận Tây Hồ, dự án trên đường Võ Chí Công thậm chí thăm dò mức 170 triệu đồng/m², với sky villa thông tầng giá từ 25 tỷ đồng. Những con số này khiến chung cư mới tiệm cận giá nhà liền kề cùng khu vực, như căn 90–100m² tại Lê Quang Đạo (21–23 tỷ đồng) hay Vân Canh (16–17 tỷ đồng).

Nguồn cung khan hiếm, giá bị thổi phồng

Theo Savills, giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội tăng trung bình 22%/năm trong 5 năm qua, với Tây Hồ dẫn đầu ở 185 triệu đồng/m², trong khi mặt bằng chung đạt 79 triệu đồng/m². Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lý giải rằng chi phí đất, xây dựng và nhân công tăng cao khiến chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp để tối ưu lợi nhuận. Quỹ đất nội đô khan hiếm cũng đẩy các dự án cao cấp ra vùng ven, nơi giá bán được định vị dựa trên thương hiệu và tiện ích.

Bộ Xây dựng chỉ ra rằng một số sàn giao dịch và môi giới “găm hàng” để đẩy giá, với mức chênh lên đến 5% tùy sức nóng thị trường. Chủ đầu tư cũng góp phần bằng cách chào bán giá cao, kỳ vọng lợi nhuận vượt chuẩn. Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nhấn mạnh nguồn cung mới chủ yếu là giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ, tập trung ở phía tây và đông bắc Hà Nội, trong khi dự án mới được phê duyệt rất ít, khiến cạnh tranh yếu và giá khó giảm.

Trong khi chung cư mới tăng giá, thị trường thứ cấp lại hạ nhiệt. Savills ghi nhận 47% trong 400 dự án khảo sát có giá chuyển nhượng giảm 1% so với quý trước. Cushman & Wakefield báo cáo lượng căn hộ bán ra quý I/2025 chỉ đạt 4.300 căn, giảm 53% theo quý, do tâm lý chờ đợi của khách hàng trước kinh tế khó khăn.

Hy vọng giải “cơn khát” an cư từ nhà xã hội

Trước đà tăng giá của chung cư thương mại, phân khúc nhà xã hội và nhà ở bình dân được kỳ vọng đáp ứng nhu cầu an cư của đa số người dân. Năm 2025, Hà Nội dự kiến hoàn thành 8 dự án nhà xã hội (4.670 căn) và khởi công 6 dự án (10.200 căn), đồng thời chấp thuận chủ trương đầu tư 6 dự án mới (10.500 căn) để bổ sung nguồn cung.

Savills dự báo năm 2026, giá sơ cấp có thể giảm khi chủ đầu tư quay lại phát triển phân khúc bình dân, vốn đang rất khan hiếm. “Các căn hộ dưới 2 tỷ đồng sẽ giúp thị trường tiếp cận nhu cầu thực, tạo cân bằng cung – cầu bền vững,” đại diện Savills nhận định. Tuy nhiên, với nguồn cung hiện tại bị chi phối bởi phân khúc cao cấp, người mua nhà giá rẻ vẫn phải chờ đợi.

Chính quyền Hà Nội đang thúc đẩy các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, nhưng tiến độ triển khai vẫn cần được đẩy nhanh. Trong ngắn hạn, thị trường chung cư cao cấp tiếp tục chiếm sóng, với giá cả ngày càng thách thức người mua có thu nhập trung bình.

Triển vọng thị trường cân bằng trong tương lai

Thị trường chung cư Hà Nội đang ở giai đoạn phân hóa rõ rệt: phân khúc cao cấp tăng giá mạnh, trong khi nhà giá rẻ gần như vắng bóng. Với giá căn hộ 15–22 tỷ đồng sánh ngang nhà liền kề, người mua cần cân nhắc kỹ giữa giá trị sử dụng và tiềm năng đầu tư. Các dự án ngoài vành đai 3, dù đắt đỏ, vẫn thu hút nhờ tiện ích hiện đại và vị trí kết nối tốt.

Để thị trường phát triển bền vững, Hà Nội cần tăng nguồn cung nhà ở bình dân và kiểm soát tình trạng đẩy giá qua “phí chênh”. Trong dài hạn, sự trở lại của phân khúc giá rẻ và nhà xã hội sẽ giúp giải quyết nhu cầu thực, mang lại cơ hội an cư cho nhiều người dân Thủ đô.